高層階はどんな環境か。次は外気温を見ていこう。通常、大気の温度は一〇〇メートル上がるごとにおよそ〇・六〜一・○度ずつ下降することが知られている。とすると、一六階付近（高度五〇メートル）では地表より○・三〜○・五度低く、六〇階以上の超高層階（高度二〇〇メートル）になると、大気温は地表より一・二〜二・〇度低いことになる。二度違うと、高層階の住戸を出て地上に下りたときや、逆に帰宅して高層階にもどったとき
外気温と高さの関係... の続きを読む
斜面を開発した地域などでは、隣地や道路より検討地が高くなっていることがあります。周辺の多くの土地は道路と同じ高さで、これを前提とした近隣相場は20万円／?です。売り地は面積100?、2000万円（100?×20万円／?）です。地面が隣地や道路より高いと、風通し・居室からの見晴らし・日当たり・採光がよくなり、また、プライバシーがより守られます。そうすると、「平坦部分」は近隣相場の単価より高く見積もっ
隣地、道路より高くなっている... の続きを読む
軸組構法では、屋根を支えるだけなら、梁を太くすれば十分です。しかし、軒を支えるには工夫がいります。ことに日本の木造建築のように、軒が長く伸びている場合にはなかなかたいへんです。軒を支えているのは垂木（たるき）ですが、垂木のように、建物側から突き出て、その先端である軒先には支えがないような構造形式を「片持ち梁」といいます。現在の一般の住宅では、片持ち梁である垂木を建物側で支えるのは、軒桁です。垂木は
垂木の役割... の続きを読む
金融界では今「バックーツー・ベーシック」が合言葉であり、オンバランス回帰の動きが強まることになる。不動産への影響は避けられない。1990年代から不動産の証券化が進み、不動産が株式、債券を賄う代替投資資産であることが認知された。米公的年金であるカリフォルニア州職員退職年金基金（カルパース）が全体の運用資産の8％を不動産に割り当てようとするなど、不動産に巨額の資金が流入した。ただ、それを支えていたのは
オンバランス回帰の動き... の続きを読む
兵庫県南部地震による建物の被害調査から、地震で壊れやすいのは低中層マンションで、そのなかでも一階がつぶれやすいことが明らかとなった。しかし、なぜ高層建物は地震に強く、低中層建物は弱いのだろうか。そこには、建物がもっている固有周期が深く関係している。「建物の固有周期」とは、仮に建物を手で押して揺らすことができたとして、手を放した後もしばらく続く揺れ（振動）の周期のこと。個々の建物自身がもっている特性
建物と固有周期... の続きを読む
メディアにも問題があります。テレビや雑誌のインテリア特集。木のやさしさに包まれた癒やしの空間。そんなフレーズが頻出。しかしその多くは合板フローリング。家具は高級な樹種の突板を表面に貼ってポリウレタン樹脂塗装。内装や家具の表面は化学物質でコーティングされているわけです。その実態は化学物質に包まれた病んだ空間。アブナい物質を全廃し、オーガニックな家づくりを標準仕様にするのは困難です。合板フローリングは
家計に健やかである建材を選ぶ目線を持つ... の続きを読む
「他国のことは他国にまかせた方がいい。その国の都合というものがある」と、決死隊のような形相で言い放ったオジンがいた。僕はこと「安全」に関してはそう思っていない。政治や経済の形態が変わろうが、肌の色が違おうが、髪の色がブロンドであろうが危うさは同じである。命の価値も同じである。そして危険から身を守るノウハウは世界共通なのである。アラスカだろうが、イスラエルだろうが、車はクーフッシャブルゾーンがあって
かなりやばいのが建物... の続きを読む
景気刺激の手段として、住宅ローン減税の拡充が行なわれた。多くの国民は持家政策の下で「夢のマイホーム」を目指して働いた。しかし、住宅を建てるためには、住宅ローンを組まざるをえない。住宅ローン減税が拡充されれば、「夢のマイホーム」への道のりが近づくというわけだ。ここで見ていただきたいのは個人向け住宅ローン貸出残高の推移だ。個人向け住宅ローンの貸出残高総額は1970年代に増え始め、80年度から、2001
景気刺激の手段としての住宅ローン減税の拡充... の続きを読む
S邸は東京・世田谷区の静かな住宅地にあります。銀鼠色の瓦屋根、杉を下見板張りにした外壁、その古びた杉板と白漆喰の壁がよく似合って、しっとりと落ち着いたたたずまいです。周辺の家が次々と建て替えられていく中で、木立に囲まれた昔ながらの木造の家は、道行く人をもなごませてくれます。庭の敷石づたいに玄関へ。細かい桟の入ったがらり戸を開けると、たたきには大きな靴脱ぎ石が据えてあり、手入れのゆきとどいたヒノキの
いい家は住まい手とともに成長する... の続きを読む
まずは一部繰上げ返済によって金利上昇リスクを少なくする方法があげられる。住宅ローンの一部繰上げ返済には、2つの方法がある。ひとつは「期間短縮型」と呼ばれる方法で、これは毎回の返済額を変えずに残りの返済期間を短縮する方法。いまひとつが「返済額圧縮型」で、こちらは残りの返済期間を変えずに、毎回の返済額を少なくする方法になる。一般的には「期間短縮型」のほうかトクする金額が多くなるので、こちらを利用するの
「期間短縮型」で一部繰上げ返済する... の続きを読む
返済額減額、元金据え置きなどは、あくまでも「緊急避難的な措置」ですと返済負担が軽減できるのは一定の期間だけで、一時的に返済額を減らしたことで、その後の毎回返済額は元々の返済額より多くなりますし、総返済額も増えます。そのことはしっかり肝に銘じておきましょう。とはいえ、困ったまま延滞に陥るよりは、相談によって対応策を導くことが重要であることは言うまでもありません。家族で協力して窮地を上手にしのぎ、抑え
返済額減額、元金据え置きは、緊急避難的措置... の続きを読む
シロアリは木材の内部をさんざん食い荒らしたあとも表に姿を見せません。そのために発見が遅れることになりがちです。シロアリの産卵期に当たる五月ごろの晴れた蒸し暑い日に羽アリが飛び立ち、シロアリの被害の発見に結び付くことが多いようです。地上に下りたシロアリは羽を落として雌雄がカップルになり、新しい巣を作って繁殖を始めます。これは分家が必要になったためと考えられ、すでに被害がそうとう進んでいる心配もありま
もし本物のシロアリを発見したら？... の続きを読む
耐震改修工事の手法は、次の（1）〜（5）のような方法があります。（1）耐力を増加させる（2）粘性を高める（3）建物の偏りを解消する（4）建物の重さを軽くする（5）老朽化したり、損傷があるところを改める。耐震診断の結果、問題のあったところ全部を解決できれば一番いいわけですが、それには大がかりな工事が必要です。実際には、専門的な構造計算などを伴う耐震精密診断の結果をもとに、前記の手法の中のいくつかを組
補強のしかた、あの手この手... の続きを読む
住み替えをしたいな・と思ったら、今の家が持ち家なら、売却した資金を持って次の家を購入検討する場合がほとんどですね。不動産売買は、家を売る、次の家を買うの2つを検討しなければならないので大変です。今住んでいる家が、いくらくらいで売れるかは重要かつ重大な問題ですね。売却価格を決定するに当たり、簡単査定という方法があります。インターネットの不動産業者さんのサイトなら、たくさん見つかるはずです。自分の住所
不動産売買を検討し始めたら簡単査定！... の続きを読む
夫は不動産の新人営業マンです。転職してこの業界に入ったのですが、今までの営業とは勝手が違うらしく、既に尻込みしています。今までは法律など意識したことがなかったのが、不動産売買においては常に法律を意識した営業をしなければならないということです。加えて専門用語や漢字の使用頻度も多い業界で、漢字の読み書きが苦手な主人は早速電子辞書を購入していました。とにかく勉強することが山積みだそうです。そして、営業ス
不動産売買の仕方に悩む夫... の続きを読む
今後の財務諸表この取得原価主義の問題点を、取得原価主義のフレームーワークのなかで修正するために導入されるのが、時価会計です。時価会計のもとでは、金融商品や固定資産など、時価を貸借対照表価額とすることが適切なものは時価評価されることになります。また、時価会計の導入と合わせて、金融商品や固定資産などについて会計処理を行う際の判断基準の統一もなされ、事業承継が困難になりました。時価会計導入の背景取得原価
資産・負債の貸借対照表価額とする会計アプローチ... の続きを読む
超高層マンション群の基礎の下には、深さ１００ｍ近い杭が打ってあり、大地震にも耐えられると考えられている。ただし、地盤に杭は打っていない。もしも杭のないベタ基礎などで対応している低層構造物があれば、その建物には少なからず被害が出るだろうが、そもそも低層の建物が少ないのも風景としては不思議である。実は、このエリアは、必ず深い杭を打って、高層建築物にして容積率を消化するしか建築的な選択肢のない街なのであ
この街の未来を語るには、技術的に不透明なことばかり... の続きを読む
トイレについての考え方ですが、洗面所を通じてトイレに入る配置をお勧めします。音の問題や、臭いの問題をワンクッション置くことで解決できるからです。くれぐれも避けなくてはならないのは、玄関の正面にトイレのドアが開くことです。トイレから出たとたんお客様と鉢合わせは、最悪です。その他の注意点として、いくつか上げておきます。リビングの配置で1階とするか2階とするかの選択ですが、1階では陽当たりが悪い場合や眺
トイレについての考え方... の続きを読む
工事確保利益に対する評価方式を採用する会社は多くあります。工事は工事利益を出し易い工事と出し難い工事があることは、認めなければなりません。工事利益を出し易い工事に巡り合えれば、もっと利益が出せるでしょう。しかし、営業責任者の肝が入り過ぎて、工事段取りを無視した設計変更を突然されれば、担当者はやる気を失せて、工事利益の確保を主体的に行なわなくなります。この場合、この会社の受注活動の基本と認め、止むを
工事確保利益に対する評価方式... の続きを読む
家の完成直後にでき具合をチェックする「駄目回り」がある。この「駄目回り」で瑕疵を発見したら、工事請負代金の残高を払ってはいけない。「駄目直し」が済んでから残金を渡すようにすること。「駄目直し」は瑕疵を直すことだ。残金を渡してから「駄目」を直してもらおうとしても、業者はなかなか修理に来てくれない。それっきり来なくなるケースもよくある。金さえもらえば後はどうとでもなれ。そんな考えの業者は沢山いる。これ
家の完成直後にチェックし「駄目直し」後、代金を支払... の続きを読む
京都御所と道を挟んで建っている京都聖アグネス教会は、J・M・ガーディナの設計により明治三十一年（一八九八）に建てられた。建築後百年を超えた由緒あるゴシック様式の煉瓦建築で、京都市の指定文化財にもなっている。外壁を彩る煉瓦は同時期につくられた法務省（現・赤煉瓦館）とは異なり、熱による収縮を少なくするために五ミリくらいの礫をたくさん混ぜてつくられている。この煉瓦の目地（継ぎ目）には、漆喰モルタルが使わ
水の浸入をはばむステルス（京都聖アグネス教会）... の続きを読む
住宅の価格というのは、現金で支払うのであればその額面通りの金額なのですが、多くの大は自己資金に対して不足する分を住宅ローンでまかないます。つまり、マンションの価格は住宅ローンの借り入れ額の目安に過ぎず、その後長期にわたる返済期間は、この借り入れ額と月々及びボーナス時の「返済額」、そしてこの「返済額」を左右する金利と向き合っていくことになります。たとえば4000万円のローンを組んで、3％の固定金利で
日本の金利は歴史的低水準にある... の続きを読む
100年コンクリートといくらうたっていても、その性能は実際の施工によって大きく左右されます。たとえば、工事の段階でシヤブコンと呼ばれる水で薄められたコンクリートが使われていたら、意味がないのです。コンクリートの検査には赤外線などを使った非破壊検査もありますが、これは素人にはできません。素人にもできる検査方法としては、打診棒（パルハンマー）を使った打診検査があります。打診棒はインターネットやDIYシ
コンクリートや外壁タイルの浮き... の続きを読む
賃貸情報を得ようと思うと、まず情報誌やネット、不動産屋を利用すると思いますが、友人は自分の知人が住んでいる物件の口コミから決めたそうです。彼女は、実家から電車で10分という比較的便利な通勤環境ながらも、管理職という仕事柄毎日の残業で退社時間がとても遅く、終電に間に合わない事もしばしばだったそうです。そのため、会社に最寄りのマンションを探そうと思いたちました。いざ探し始めると、会社の同僚たちも近所に
賃貸情報は口コミから... の続きを読む
2、3年前に、不動産業界で働いていました。その時、先輩に教わったことが部屋を借りるなら閑散期がいい、ということ。不動産で言われる繁忙期は、店や土地柄によっても異なりますが、だいたい3、4月が一番忙しくなります。逆に5月以降の秋の異動転勤時期までは閑散期です。閑散期というだけあって、この時期にいくと意外とお得な物件を紹介されることが多く、個人的にも引っ越すなら不動産の閑散期を狙うことが多いです。うま
賃貸のお得な時期とは？？... の続きを読む
私は1年くらいかけて家探しをしました。その間、毎月、住宅情報誌のチェックは欠かしませんでした。毎月見ていると、ずーっと掲載されている物件がいくつかあります。そういう物件を実際に見に行くと、売れない理由がはっきりわかります。それでも、不動産会社の方はいい情報だけを伝え、なんとか買ってもらおうと必死です。そりゃ、そうですけどね。しかしやはり、住宅情報誌というのは見れば見るほどいろんな知識が身に付きます
住宅情報誌のチェック... の続きを読む
これまで日本ではあまり研究されてこなかった、高層化、巨大化、高密化によるさまざまな影響が、今後、家族の生活に大きく現れてくると考えられます。例えば、高密化つまり人口の密集によって、上下限、左右の近隣騒音の問題や、建物の空間が固定されているため、家族の人数が増えると使いづらくなるなど、さまざまな問題が引起こされます。ある保健所のレポートでは、高層階に住んでいる子ども、とりわけ４階以上に住む男の子は、
マンションの低層階と高層階... の続きを読む
一口に不動産鑑定業者といっても、業務内容によって、二とおりに分けられる。大臣登録業者と知事登録業者だ。大臣登録業者は、銀行や不動産会社、不動産仲介業者など、大抵の場合、不動産鑑定業を副業にするような大事業所が登録している。そうした会社では全売上に占める不動産鑑定料のウエイトは一般に低く、不動産鑑定料で稼ごうとしているわけではない。そうした会社の地方支店には不動産鑑定部門の出先機関が置かれ、全国的な
大臣登録業者と知事登録業者... の続きを読む
どんなに慎重に土地の持っている価値を見極めて投資を行なっても、リスクから完全に逃れることはできません。良い物件であってもたまたまテナントが見つからない期間が長く続いたりしますと、計画していたバラ色のサラリーマン大家さんの生活も危ういものとなってきます。また、世界経済が目まぐるしく変化する中で、自分自身ではどうにもならない不可抗力で、マーケットが急速に冷え込んだりもします。テナントが法人の場合は倒産
できれば早期に複数物件を所有してリスクを軽減... の続きを読む
非課税財形貯蓄制度は、民間の会社に勤める人か、公務員だけが利用できるもので、いわゆる勤め人に与えられた特権である。民間の財形貯蓄は、雇用促進事業団が扱い、財形貯蓄を金融期間で一年以上継続して行い、その貯蓄残高が五〇万円以上になった人が、住宅の新築、購入、増改築、土地購入にあたって融資が受けられる。しかも、住宅財形は税の特典が付き、五〇〇万円までは非課税で貯蓄できるのでトクだ。さらに、事業所によって
住宅財形は五〇〇万円まで... の続きを読む
居住用の土地建物について、不動産取得税で軽減措置がある。軽減措置を受けると受けないでは大きく税金が違うことも説明しました。貸マンション、貸家は、自分の居住用ではないからこの軽減措置を受けられないと思っている人もいるでしょう。しかし、貸マンション等の事業用資産についても軽減措置はあるのです。軽減措置の内容は一戸当たりの課税評価額から一〇〇〇万円が差し引かれるというもので、居住用財産の場合とほぼ同じで
貸マンションを建てれば不動産取得税でもトクをする... の続きを読む
ここ数年、賃貸住宅のオーナーが、所有物件の売却を希望する例が増加している。理由はさまざまだが、賃料収入が年を追うごとに少なくなり、保守や修繕の費用の負担が重くなり売却をしたいという例が目立ってきた。一九九〇年頃までは、賃料が更新されるごとに値上がりしていった。吏新料まで受け取ることができた。しかしこの十年ほどは、空室数が急増し、入居者が退去すると、次の入居者が決まるまでに時間がかかる。たとえ決まっ
長期保有のコストとリスクを重く認識する... の続きを読む
経営者の中には、保有している土地・建物などの不動産の価値が、今後は一段と低下する恐れがあるとして、今のうちに「売り抜けておきたい」と判断している人もいる。日本国内の不動産の担保価値はなくなっていく、との将来予測をしている経営者も散見されるようになって、「土地神話」の時代からの激変ぶりに驚かされる。一九九〇年までの企業経営者は、惜金をして土地を購入して、その値上がりした土地を担保に資金調達をしていく
国内不動産市場の新しい扉を拓く、経済のグローバル化... の続きを読む
管理会社についても同じで、大平分譲会社だと、多くの場合には関連会社として管理会社を設置して、そこに管理を任せるのがふつう。しかし、中堅以下になるとそうではないケースも多い。その際には、最近の物件ではどんな管理会社に委託しているのか、以前はとうだったかを調べて、それを比較してみる。管理会社が頻繁に変わる場合や、やはり管理会社としてのランクが落ちる傾向にある場合には、分譲会社に問題があるのかもしれない
どんな管理会社を使っているか... の続きを読む
住宅を建築する際にかかる費用は大きく分けると3つある。1つ目は建築本体工事費とそれにかかわる付帯工事費、2つ目は諸費用、3つ目は建築本体ではないが必ず住宅には必要な工事である別途工事である。建築本体工事費とは、字のごとく建物そのものの工事のことだ。建物にかかわる仮設工事から基礎工事、そして柱、屋根、外壁、ドアやサッシなどの躯体工事の仕様、断熱材、床、内装壁、天井などの内装仕様、コンセントや内部配線
建築費用の大きな罠... の続きを読む
住宅で、もっとも事故が多いのが階段です。お年寄が寝たきりになる骨折のきっかけをつくるのも、階段でころんだケースが多いのです。狭い敷地の場合、階段スベースを極力小さくしたいのが設計者の人情でしょう。ところがこれが曲者なのです。階段スペースを圧縮したいがために、踊り場を三つ割りしたり、一段の高さを高くして段数をかせぐ物件が、戸建、マンションを問わず激増してきました。しかし、これは絶対におすすめできませ
もっとも事故が多いのが階段... の続きを読む