いずれもう少し広い部屋に住みたいとずっと思っています。そのため、チャンスがあれば物件を見るようにしています。しかし、毎回、本当に沢山のものがあり、目移りしてしまっています。もちろん、欲を言えばキリがないのですが、多少妥協してもいいですが、やはり譲れないところもあるのです。私の中では、角部屋であることは大切な条件です。どうしても周りの声が気になってしまいます。共同生活ですので仕方ないのですが、両側か
物件探しも楽じゃない！... の続きを読む
公用も年金の融資もゆとり返済を利用しても、年収は595万円ないと借りられません。6年目の返済額増加率は1・24倍なので心配ありませんが、収入基準をどう対処するかです。収入合算者がいればよいのですがいないというケースですね。新型住宅ローンの3・4％低利を活用しても、35年返済で海月返済額は約15万円、年間で180万円。年収の35％を可能とする収入基準では年収500万円を超えてしまいます。しかし、公庫
収入基準をクリアするための新型住宅ローンの併用... の続きを読む
収益還元法とは何かについて簡単に概略をご説明します。収益還元法とは、その不動産から将来いくらの純収益が上がるかに薬づいて、それを現在価値に割り引いたものの総合計をその不動産の価値とする算定方法です。そして収益還元法の評価手法の主なものとしては、直接還元法とDCF（discountedcashflowanalysis）法があります。直接還元法とは、不動産の生み出す単年度の純収益を総合還元利回りで割っ
収益還元法とは... の続きを読む
どんなに立派に見えるビルが建ってもそこに市民がいなければ都市ではない。そもそもコミュニティが崩壊し、一国の経済を底辺で支える経済的機能すら失われているのであれば、都市ではないのである。二〇〇三年三月に国土交通省が発表した最新の地価公示によると、東京のビルが乱立するごく一角だけ地価が反騰し、全国平均では住宅地が五・八％、商業地が八・〇％と前年にくらべて安くなっている。日本の地価は二一年連続して下落し
市民がいなければ都市ではない... の続きを読む
雨の日の相合い傘で人間関係が始まることがあるように、傘は人との縁を呼び込む運気を持ちます。と同時に、雨をさえぎる道具である傘は、発展を妨げるというマイナスの運気も合わせ持っています。風水でいう吉相の傘とは、オーソドックスなデザイン、色のものを指します。すなわち、男性ならばコウモリ傘と呼ばれる大振りの傘、女性ならばカラフルな色合いのもの、子供の場合は黄色い傘……。傘は平成八年のラッキーアイテムですか
傘は人との縁を呼び込む運気を持っている... の続きを読む
新築の段階では、たいてい建築会社と銀行の間に提携ローンを組まれているので、購入者の年収や勤務先、勤務年数などに問題がなければ、銀行は業者を信用して融資してくれる。しかし、今度自分か転売する段になると、そのときの業者は面倒を見てくれない。万が一、購入しようと言う人がいても、銀行からのローンが借りられないとなると、ためらうだろう。家が売れなければ、次の家が買えないし、そうなると、とびきり安く業者に買い
次に買う人も気後れする... の続きを読む
まず入居して、感激したことは共用施設の充実ぶり。ミーティングルームにギャラリースペース、体育館にサウンドスタジオ、キッチンスタジオまで。さらにマンションに隣接して大型ショッピングセンターもあるので、車がなくても一切、不自由のない生活ができています。現にここに引っ越ししてから車を手放したほどです（笑）。また4LDKのお部屋には、床暖房などの設備が整っているのもうれしいですね。主人のピアノも無事に設置
体育館にキッチンスタジオ充実の共用施設に感激... の続きを読む
スキーシーズンが終わると人がいなくなってマンション群がさながらゴーストタウンのようになってしまい、夜はコンクリートのかたまりがニョッキニョッキと立っているありさま。地域住民に不安感を与えるという問題も生じている。同じような問題は湯沢町以外にも、熱海、鴨川、草津などで起こっており、ゴミ処理や水不足も深刻な課題になっている。このリゾートマンション、昨年前半までは好調だったが、ここへきて需要が落ち込んで
リゾートマンションの建設ラッシュ... の続きを読む
都市再生というキャンペーンの本質に迫るために、「経済戦略会議」から東西の「都市再生推進懇談会」の動きを追ってきた。つぎに舞台は再び永田町に戻る。両懇談会の流れを受けて、都市再生が政府の重要な政策となったのである。森喜朗首相のもと株価が低迷し、景気の先行きが不透明さを強めていた二〇〇一年三月九日、自民党、公明党、保守党（当時）の連立与党の幹事長、政調会長ら幹部が首相官邸に集まり、対策を協議した。協議
緊急経済対策の目玉は「都市再生の実現」と「土地等の... の続きを読む
融資限度額は通常、前年度税込年収に対する年間の返済額により決まりますが、「シングルライフ」ではその基準の比率がすべて5％ずつアップされています。たとえば、年収500万円の方は通常の場合、年間返済額は200万円ですが。「シングルライフ」では225万円まで認められますから、年利4％で30年返済の場合3920万円が可能です。通常の場合の3490万円に比べて12％多く借りられます。独身者に限って多く借りら
独身者には多く借りられる特典... の続きを読む
中古マンション購入のデメリットを考えてみました。安いのですがやっぱり中古は中古。古いので、建物の劣化は避けられません。また古い建物ほど設備面や品質面、構造上に問題があることなどもあります。また、マンションの修理費用に当てられる修繕積立費は、築年数によって高くなるので、新築とは違い、買った当初から修繕積立費が高いのもデメリットの1つですね。マンション自体の大掛かりな修理がある場合は修繕積立費がアップ
中古マンションのデメリット... の続きを読む
２社の見積もり金額の差か７００万円り、大規模修繕工事や建て替えを行う際には、必ず数社の工事業者から見積もりをとることが大切である。私が「条高事件」で、理事長を引き受けた際のことである。よりによって屋上の高架水槽が水漏れしはじめるという事態が起こった。管理会社が倒産して一文無しの管理組合が、いったいどうすればいいのか。悩んでいる暇もなく、どんどん請求書がくるので、私は区分所有者の皆さんにお願いして、
２社の見積もり金額の差... の続きを読む
融資対象者。個人向けの融資の対象者として共通する資格要件は次の通りです。（1）建設または購入した住宅に申込者本人が居住すること（2）同居予定世帯員がいること（申込人が三五歳以上の場合は単身者でもよい）（3）申込日現在の年齢が原則として七〇歳未満であること（4）申込本人の月収（年収の一二分の一）が、公庫借入金の毎月の返済額の五倍以上あり、元利金の返済の見込みがあること（5）連帯保証人（一名）がいるこ
個人向けの融資の対象者の資格... の続きを読む
社会保障研究所によると、この消費構造のちがいは、収入よりも現在住んでいる住宅の種類のちがいによる差異が大きいという。すなわち、（1）家賃・地代、ローン返済額の家計支出に占める割合は、収入によって大きな差がないが、民営借家およびローン負担のある持家でとくに大きい。（2）子どもが小・中学生の段階になると、食料費の増加と教育費の増加が重なり、文化的費用が圧縮されるが、低収入層の民営借家居住者では、とくに
収入よりも住宅の種類のちがいによる差異... の続きを読む
授業中には四角い箱のような集合住宅ばかりであるのはなぜか、という疑問が出たのだが、一世帯一住戸の早期実現のためには量産が必要とされた、という事情が大きく働いていた。五階建て壁式構造、全国共通の標準設計が採用された。引っ越し先も団地住宅であると、家具がどの部屋にもぴったりと収まったほどであった。住宅公団といえば団地住宅建設を行うもの、というのが戦後の理解であるが、団地ということばは戦前の一九一九年施
団地住宅の共通理解としての定義... の続きを読む
築三〇年超のマンションが、もうすぐ百万戸の大台を突破する。建物の老朽化と住民の高齢化という「ふたつの老い」がたちふさがっている。建物と人は歳月の荒波にもまれる。真新しいマンションも風雪をくぐり、いずれ朽ちていく。目の前に連なる「ふたつの老い」は、未来の先取りでもある。この峠の越え方しだいで、将来の風景は著しく変わってくるだろう。住民に物心両面で過大な負担を強いる「建て替え」は、選択肢の説得力を失っ
「ふたつの老い」を超えて... の続きを読む
保温工事が完成してから二回の冬が過ぎたが、その後、凍結事故は二回しか起きていない。この結果をどう判断すると良いのだろうか。もちろん区分所有者が協力して、自発的に水道について用心するようになったことは大きいだろう。しかし、凍結事故は減らせたものの、完全にゼロにはできなかったのだ。判断に苦しむところである。グレードアップのための暖炉について、もう一つの計画だ。冬の聞、玄関ロビーで四六時中、ずっとストー
ペレットストーブを検討... の続きを読む
シナリオの舞台となる家庭は、夫が四〇代の会社員で妻は専業主婦、大学生の長男と高校生の長女の四人暮らしだ。一家は、三二階建ての超高層の二四階に暮らしている。二〇一X年十二月十三日、午後六時、妻が夕食のしたくをしている最中にドスンと縦揺れがきて、大きな横揺れか始まった。夫は会社、長男は大学から帰っていない。妻は、慌ててガス栓を閉めたが、その直後電気が消えて真っ暗になった。しゃがみこんでテーブルの脚にし
地震に襲われたある家族の例... の続きを読む
日本ではなぜノンリコースが無視されてきたのか。戦後の建築供給システムは、日本を間接統治したGHQ（連合国軍総司令部）の影響を受けてつくられている。敗戦後、進駐したGHQは、住宅復興に手をつけた。ルーズベルト大統領の下で働いたニューディーラーを中心に米国の建築システムの移植にとりかかる。GHQは、住宅金融の柱になる「特殊金融機関」が必要とのメモランダムを政府に渡す（一九四八年八月）。政府は経済団体連
戦後をひきずる「建設金融」とは... の続きを読む
〇九年七月、臨時総会が開かれ、理事全員の辞任が「賛成四八反対三八」で決まった。ただ、副理事長ともうひとりの理事二人は、辞める気はないと反対票を投じたのだが、議長は「理事は理事会の決定に従う」規定を優先し、反対を賛成にカウントしてしまう。このやり方がシコリを残す。二人の反対をそのまま反対票に加えても、賛成票が過半放を制し、議決は成立していたのだが……。新しい理事長と副理事が選出され、マンションに安ら
諍いは裁判に持ち込まれた... の続きを読む
モダニズム建築において失われたもの。それは、あの細い細い雨の線のような、自然と人工との境界に揺れる、曖昧で繊細なものである。西欧の建築のように、自然との対比をめざすのではなく、あの「大はしあたけの夕立」の川面と夕立と橋のように、自然と人工物とが境なく、グラデーショナルにつながっていく状態がとり返せないだろうか。もし裏山の杉を使って、杉林のような建築を作ることができたならば、あの夕立の雨のような、自
自然と人工... の続きを読む
建築の施工方法とは、単なる工事の技術ではなく、その文化・文明の核心、あるいは今日風の別の言い方をすれば、社会のＯＳ（オペレーティングーシステム）そのものなのである。コンピューターであればどのＯＳ（たとえばウィンドウズなのか、リナックスなのか）によってソフトウェアが書かれ、システムが動いているのか……。それと同じくらい大きく決定的な役割を、建築の施工方法は、社会の中で占めてきたのである。なぜなら、建
社会のＯＳとしての建築... の続きを読む
大口径管渠の改築・更新では、既設管渠の内面に耐酸性樹脂ライニング材を設置し、既設管渠と樹脂ライニング材の間に特殊グラウト材を充填することで一体化し、必要強度を確保する「複合管方式」が一般的に採用されている。しかし、複合管方式は、著しく劣化の進んだ管渠に適用する場合、別途補強が必要なことや管更生後の強度確認が難しいといった課題もある。古い管渠を非開削で壊しながら新しい管を挿入・更新する工法や、新しい
管渠の更生工法のいろいろな方式... の続きを読む
資格要件を満たし、講習を受けた者の中から書類審査と面接に合格した者が、品確技術者として地方整備局長から委嘱される。地方整備局長や事務所長は、品確技術者の中から総合評価方式の技術提案を審議する人材（委員）を選任し、審議事務を依頼する。選任された委員に提案審査に対する謝金が支払われる。関東地方整備局の土木工事（港湾・空港関係を除く）を対象とする品確技術者は340人で、その前歴は、国が216人、都道府県
品確技術者導入の動き... の続きを読む
最近、国土交通省もCMを新たな建設生産システムとして方向性を見出していく考えで、多様な調達方法の1つとして活用が検討されている。国交省は2007年6月、CM方式の導入効果を検証するため、地方自治体からモデル事業を公募した。CMの導入経費や運営、アドバイザー派遣などを支援する。土木、建築、設備など工種を問わず、発注者の経験が少ない工種、難易度の高い工事、限られた工期の工事などを対象にする。具体的には
国土交通省が見出した建設生産システムの方向性... の続きを読む
措置の時期などにばらつき、統一運用めざす中央官庁、公団・事業団、独立行政法人などの公共工事契約担当部局で組織している中央公共工事契約制度運用連絡協議会（中央公契連）は、入札・契約制度にかかわるさまざま課題に取り組み、手続きの統一的な運用をめざして、活動を展開している。中央公契連指名停止モデルもその1つだ。公共工事の入札に参加することができなくなる指名停止措置を建設会社に講じる場合、その運用にばらつ
手続きの統一的な運用をめざして... の続きを読む
数百という家々を取材させてもらってきた私が次に建てるとしたら。これは外せないと思うポイントを3つあげてみましょう。
（1）国産無垢材と自然素材、在来工法で建てる木造住宅
（2）しっかり断熱がされ、通風や採光が考えられた健康的な省エネ住宅
（3）面積が小さくても伸びやかさと豊かさを感じられる優れた設計
輸入材ではなぜいけないのか、から始まって、「国産の木でつくるエコ住
省エネ＆国産素材のエコ住宅をつくりたい... の続きを読む
ずるずると時間ばかり過ぎてゆく。デベロッパーの参画が第一命題たったRIAは、マスタープランを並行して作っていたが、とうとう発想を大転換させた。住民側の条件を丸呑みにしていたのでは、この膠着状態は打ち破れない。デベロッパーが身を乗り出してきそうな、開発者にうまみのあるプランにしなくては、一歩も進みそうになかった。こうして「ひとつのまち」として建て替えるという前提条件が出された。九七年、RIAは管理組
「敷地を三等分する」という発想の大転換... の続きを読む
最近、東日本大震災で被災された方々の不動産関連の悪徳商法被害が目立っているそうです。ただでさえ震災で被害を受けられ、生活の全て、様々なものを失った人達にどうして追い討ちをかけるような悪徳商法ができるのでしょうか。震災後、世界中に日本人の「心」が写し出された映像が流れ、お互いが助け合うこと、譲り合うことの美学を賞賛された同じ日本の中で、まだまだ自分達の利益しか考えていない心無い人達が存在するという事
被災地での不動産悪徳商法... の続きを読む
我が家は、家を建てるとき、坪単価24万円で土地を購入しました。近くにスーパーやコンビニ、ホームセンター、公園、保育園などがあり、何かと便利で、生活しやすい所です。ある友人は、郊外の、海の近くに、坪単価8万円で土地を購入したそうです。同じ県内でも、坪単価は3分の1です。同じ予算なら、3倍の広さのものが買えるということです。高くても便利なところがいいか、少々不便でも、安いほうがいいか、それは、個人の考
家を建てる土地選び何を重視するか？... の続きを読む
夢のマイホームを建てることになったのですが、やはりというべきか、いざ買うとなると何から始めていいのか分かりませんでした。一番に思いついたのは、モデルハウス見学でした。なんとなくですが、気軽に見学しにくいイメージで緊張して行ったのを覚えています。いくつかの展示場を見てまわったのですが、どこの展示場の方も親切で気さくだったので安心できました。メーカー毎に特色が違うので、見学するたびに新鮮でとても楽しか
初めてのモデルハウス見学... の続きを読む
ドイツのベルリンを旅行したとき、ホテルではなく、一般住宅で部屋をお借りしました。アパートや一軒家を、ホテルのように短期滞在者に賃貸するためのインターネットのサイトがいくつもあり、そこからひとつ選び滞在させてもらったのです。私たちが借りたのは、大きなフラットの一部屋です。そのオーナーは日中、仕事用にフラットを使っているそうで、私たちは客室に宿泊しました。キッチンは使用不可でしたが、こちらが希望すれば
一般の住宅をホテル代わりに... の続きを読む
地方から一人で出てきた人なら、シェアハウスに住んでみるのもよいかもしれません。他人との共同生活ですので、生活リズムが合わない人とは生活できないという人は無理ですが、よい経験ができるのではないかと思います。部屋の中に共有スペースがありますので、ここに誰かがいたり、何かと人が集まってくるので、全く寂しくはないでしょう。ある意味知っている人が集まるというのは、安心感があります。家族ではありませんが、様々
シェアハウスに住んでみる... の続きを読む
一般にプレハブと聞けば、臨時に建てるもので、工事現場で利用するためのものだけと思っていました。昔は、プレハブ住宅といえば子ども部屋か離れのようなもので利用されていたのです。イメージからすると、夏は蒸し暑く、冬は凍えるような寒さになるようなものと思いますが、実際利用してみないとわからないですね。でも、プレハブ住宅なら3日間でキッチンやバストイレ・電気の配線、水回りなども備えられるものができるそうです
最近のプレハブ住宅の使い方... の続きを読む
以前、仕事で作業スタッフの出張宿泊先を手配していたことがありました。短期の出張だとホテルでいいと思うのですが、長期出張となるとただでさえアウェーでの仕事で気が張っているのにホテルではリズムが崩れる上にゆっくり休めないという難点がありました。そこでいろいろ住まい探しをしていたところ、マンスリーマンションの案が浮上しました。私の中で、なぜか敬遠していた部分があったのですが、ホテルに比べて安価だし、一度
長期出張の住まい探し☆... の続きを読む
兵庫県南部地震ではマンションがさまざまな被害を受けている。外壁の窓と窓の間にＸ状のひびわれが入ったり、一九七八年の宮城県沖地震での仙台のマンションで起こったように共用廊下側の壁に被害が集中し、玄関ドアが開かなくなったりしたものも少なくない。これらの被災状況は、マンションの建てられた時代と密接に関係している。独立柱で構成されたピロティ型の駐車場の圧壊や、中間階の崩壊は一九七一年の建築基準法施行令の改
被害状況と建てられた時代の密接な関係... の続きを読む
マスメディア、建設業界（ゼネコン、デベロッパー）、行政といった人々は、ある思惑で、沈黙を貫いているのだ。まずはマスメディアだ。この衝撃の数値は、大々的に報道をされることはなかった。事前に動いた週刊誌と通信社が情報の一部を掲載したが、その週刊誌の内容について、いつもは後追い報道をするマスメディアも何の動きも見せなかった。「これまでも高層居住に関する発表をするたびに何らかの反応があった。でも、今回はマ
不可解すぎる、マスコミ、建設業界、行政... の続きを読む
実験では、中層階にあたる7〜16階で残留変形が生じ、エレベーターシャフト内の機器が損傷するおそれがあることがわかっている。最悪の場合、エレベーターのシャフトが交換されるまで、エレベーターが使用できなくなるおそれすらあるのだ。大地震のときには、超高層マンションは、消防も管理会社からの救援もなく、動かないエレベーターのために最低3日は超高層マンションの自室で余震に震えながら生き延びなければならない……
長周期地震動対策もマンション選びのポイント... の続きを読む
マンションの場合は、築年数、土地の権利（所有権か借地権か）、建物の外観、外部仕上げの状態、管理状況、修繕積立金の有無などすべてがチェックポイントになります。さらに専有部分では、６階以上の高層マンションでは階が上になるほど評価も高くなりますが、５階以下でエレベーターのない中層マンションの場合は、２〜３階を標準にそれ以外の１階、４、５階は多少減点になります。開口部の向きも影響があります。一番評価の高い
マンションの査定... の続きを読む
家具を塗り替えるといっても、二つの方法があります。一つは、ペイント仕上げで、白、クリーム、黒、赤、グリーンなど、いろいろな色をつけて、木目が見えない仕上がりにするものです。そして同じペイント仕上げでも、ツヤのあ台仕上がりと、半ツヤ仕上げとがあります。もう一つのニス仕上げは、木目の見える透明塗装です。茶系統の色などに着色して、し印も木目が見える仕上がりにする方法です。また、塗り替える家具がペイント仕
木目調かカラフルか、イメージで使い分ける... の続きを読む
地方都市の価値とはいっても、やはり首都東京との関係において考えなければなりません。なぜならば、日本の経済活動の中心は、やはり東京であり、また政治活動も東京です。したがって、東京の交通の利便性といったものが、どれくらい便利かによって、その地域の価値といったものがでてくるわけです。たとえば、札幌市の地価の高騰は、札幌市それ自体の人口の増加、あるいは相対的な物件の割り安感もありますが、青函トンネルによっ
新幹線が首都東京との距離を短縮する... の続きを読む
総合デベロッパー各社が着目すべきは競争環境の構造的な変化である。従来は、自社以外の総合デベロッパーを意識し、開発競争、業績で競えばよかった。しかし、昨今は異なるタイプのプレイヤーが登場し、総合デベロッパーに代替するほどの勢力となりつつある。ここでは新たな競合プレイヤーを三タイプに分けて解説する。まず、もっとも着目すべきは外資の投資銀行系プレイヤーである。ＡＮＡホテルを買収したモルガン・スタンレー、
新たな不動産プレイヤーの出現... の続きを読む